Acquisto casa donata o ereditata: più tutele per chi compra

Novità per chi acquista una casa che il venditore ha ricevuto per donazione o per successione.

La Legge n. 182/2025, la c.d. legge semplificazioni 2025, ha introdotto importanti novità in materia di circolazione di beni, con rilevanti conseguenze sulla annosa vicenda degli acquisti di immobili donati o ereditati.

In particolare, l'art. 44 della L. 182/25 ha modificato gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile, introducendo un sistema differenziato tra donazioni e successioni testamentarie e, conseguentemente, un differente regime tra le prime e le seconde.

A decorrere dall'entrata in vigore del testo legislativo, avvenuta il 18.12.2025, è abolita l'azione di restituzione di beni donati nei confronti dei terzi acquirenti. Pertanto, chi acquista una casa da un venditore cui il bene è stato donato, non correrà il rischio di doverla restituire all'erede legittimario che ne rivendica la titolarità.

Con riferimento alle successioni aperte prima del 18.12.2025, l’azione di restituzione di beni donati è ammessa solo se avviata entro il 18 giugno 2026, mediante notifica e trascrizione della domanda di riduzione oppure trascrizione dell’atto di opposizione alla donazione. Decorso tale termine, non sarà più possibile esercitare l'azione di restituzione di beni donati, anche per le successioni già aperte.

Discorso parzialmente diverso deve farsi per i beni ereditati dopo l'entrata in vigore della Legge 182/2025: il legislatore ha mantenuto l'azione di restituzione, ancorandola a dei termini prestabiliti:

1. ​nei primi tre anni dall’apertura della successione, il diritto alla restituzione del legittimario leso prevale sui terzi acquirenti, anche se questi hanno trascritto anteriormente;
2. dopo il terzo anno dall'apertura della successione, il diritto dei terzi che hanno anteriormente trascritto prevale su quello del legittimario leso.

Ulteriore distinzione tra il regime delle successioni e quello delle donazioni risiede nella circostanza che, in caso di accoglimento dell'azione di riduzione nell'ambito delle successioni, l’immobile rientra nel patrimonio del legittimario libero da ipoteche, diversamente da quanto accade in caso di donazioni.

Per le successioni testamentarie precedenti al 18.12.2025 si applica la disciplina previgente.

In conclusione, la L. 182/2025 sembra aver risolto definitivamente le problematiche, soprattutto legate all'accesso ai mutui bancari, relative all'impugnabilità di donazioni di immobili oggetto di conpravendita o, comunque, a contenziosi ereditari.

Resta comunque sempre opportuno, soprattutto alla luce della necessità di verificare quale dei regimi sia effettivamente applicabile, sottoporre la vicenda a un legale o notaio di fiducia prima di concludere compravendite che abbiano a oggetto beni donati o acquisiti per successione.